Tekst: JØRN-ARNE TOMASGARD 

Det var i rapporten «Finansielt utsyn» i juni at Finanstilsynet kunngjorde at høye næringseiendomspriser utgjør en betydelig sårbarhet for finansiell stabilitet i Norge. I en pressemelding i forbindelse med rapporten, skriver Finanstilsynet at endringer i forbruksmønstre og andre langtidseffekter av pandemien kan gi redusert etterspørsel og verdifall i ulike deler av markedet. Norske finansforetak har stor eksponering mot næringseiendom. 

“Prisene på næringseiendom har økt mye over mange år. Norske banker har historisk tapt vesentlig mer på utlån til norske ikke-finansielle foretak enn på utlån til husholdninger. En analyse gjort av Finanstilsynet basert på regnskapsdata for norske foretak, tyder på at en økende andel av utestående gjeld er i foretak med svak betjeningsevne. Antall konkurser avtok i 2020, men vil kunne øke etter hvert som myndighetenes støttetiltak avvikles,” skriver Finanstilsynet. 

MYE LEDIG I STAVANGEROMRÅDET 

Stavangerområdet er ett av stedene der det er mye ledig kontoreiendom. Ifølge leder for næringseiendom i Eiendomsmegler 1 i dette markedet, Jan Inge Røyland, har situasjonen med ubalanse vart siden rundt 2015. 

Det er en klar ubalanse for kontoreiendom som vi har lært oss å leve med.

Jan Røyland, Eiendomsmegler 1.

– Vi har en ganske stabil situasjon med ubalanse for kontoreiendom. På andre områder som kombinasjonseiendom til bruk for eksempel til lager eller verksted, er det mye bedre balanse. Det samme gjelder «retail», eller handel, sier Røyland til Finansfokus. 

– Det er en klar ubalanse for kontoreiendom som vi har lært oss å leve med. Det er ikke så mye byggeaktivitet på området. Men det vil nok ta tid før balansen er tilbake. 

Røyland sier grunnen til ubalansen er at de sitter med mye overkapasitet på grunn av stor optimisme og mye nybygging tilbake i perioden 2010-2015. 

– Man trodde veksten bare ville fortsette, men det skjedde ikke. Det gjorde ikke saken bedre at oljeprisen falt i 2015-2016. I perioden med pandemi har vi egentlig hatt en bra utvikling.  

PÅVIRKER PRISENE 

Røyland sier det har vært få konkurser. 

– Det har vært få konkurser her disse årene, men høy ledighet på kontorareal har helt klart påvirket prisene. 30 – 40 prosent av næringsareal i regionen er lokalisert til Forus, et næringsområde for Sandnes, Sola og Stavanger. Her har det vært høy ledighet på kontorareal og press på kontorleieprisene siden 2014 – 2015.  

I en sak i Stavanger Aftenblad 21. mai kommer det frem at 41 næringseiendommer i Stavanger sentrum stod ledige på det tidspunktet. Det har aldri før har vært flere ledige kvadratmeter med kontorlokaler i Stavanger sentrum ifølge en rapport fra Eiendomsmegler 1 Næringseiendom. Totalt var det 53 000 kvadratmeter med tomme kontorlokaler i sentrum – en økning på 3 000 sammenlignet med i fjor høste. 

MANGELVARE I TRONDHEIM 

Kommersiell leder i Eiendomsmegler 1 Næringseiendom i Trondheim, Kent Roger Tangvik, beskriver derimot et marked der det er hardt press på næringseiendom i bysentrum og aksen sørover ut av sentrum. Men at det er mer avdempet i randsonen utenfor byen. 

– Vi ser at næringseiendom generelt i Trondheim er mangelvare. Det er stor etterspørsel. Det er veldig mye kapital som ønskes plassert i dette markedet. Vi ser at mye kapital fra østlandsområdet har funnet veien hit de siste et til to årene. Inntrykket er at prisnivået er så høyt i Oslo-området at investorer leter etter alternativer der de kan oppnå høyere yield. Det har ført til en aktivitet vi ikke har vært vant til, sier Tangvik. 

Forenklet er yielden et øyeblikksbilde av leieinntektene dividert med markedsverdien av eiendommen. 

Tangvik sier investorer utenfra viser vilje til å gå høyere i pris enn lokale aktører. 

– Nye aktører er vant til et høyere prisnivå. De er villige til å gå lenger når lokale aktører for lengst har lagt bort kalkulatoren. 

Tangvik sier utfordringen for dem er å få tak i næringseiendom å omsette. 

– For å få til et salg, må du gjerne komme med et forslag til alternativ for selger. Aktører i markedet ser at det er et bra sted å være. Selger du deg ut, må du finne noe annet å kjøpe, så sant du ikke velger å sette pengene i fond eller gjøre andre investeringer. Skal du kjøpe ny næringseiendom, må du konkurrerer i det samme markedet. 

ØNSKER FLEKSIBLE LEIEAVTALER 

Tangvik peker på at store eiendomsaktører som Entra, KLP og Kjeldsberg sitter på gode kontorbygg i områdene fra Trondheim sentrum, Brattøra og aksen sørover ut av byen.  

– Næringslokaler er mangelvare inn mot byen. Det er nesten ikke kontorlokaler over 1 000 kvadratmeter å få leid i sentrum. 

Han sier de likevel merker en utvikling i markedet som følge av koronapandemien. 

– Det er ikke tvil om at arbeidsgiverne ønsker å fortsette å legge opp til fleksibilitet for arbeidstakerne. Vi ser at leietakerne nå ikke ønsker å inngå faste kontrakter på ti år for store kontorlokaler. De ønsker mer fleksible avtaler, og dette tilbyr markedet. Men inntrykket er likevel at arbeidsplassene skal være samlet, det skal være kontorfellesskap, men ikke nødvendigvis med fast plass til alle medarbeiderne, avslutter Kent Roger Tangvik.